El presupuesto real: lo que cuesta de verdad
Oferta, impuesto de traspaso, timbres, notario, deudas heredadas y desalojo, con números.
La oferta ganadora no es lo que cuesta la propiedad. Es el punto de partida. Esta lección arma el presupuesto completo para que la sorpresa no llegue después de haber depositado.
Los seis bloques del costo
1. Tu oferta
Lo que ofreciste y ganaste. Nunca menos que la base de esa subasta: las ofertas por debajo de la base no se admiten.
2. Impuesto de traspaso: 1,5 %
«La tarifa del impuesto será del uno y medio por ciento (1,5 %).»
Esa misma ley trae dos reglas específicas para quien compra en remate, y las dos importan para la cuenta:
- Se calcula sobre tu oferta. El artículo 7 dice que «en casos de adjudicación en remate, el impuesto se calculará sobre el precio de la subasta», así que la base es lo que ofertaste y no un avalúo posterior.
- Lo pagás entero vos. En una compraventa normal el impuesto se reparte por mitades entre quien vende y quien compra. El artículo 6 dispone que en la adjudicación en remate «el o los adquirentes serán responsables por el total del impuesto».
El plazo para cancelarlo es de tres meses contados desde el otorgamiento del documento respectivo (artículo 7). Podés confirmar la tarifa vigente en el sitio del Ministerio de Hacienda. Para vehículos aplica el impuesto de transferencia correspondiente, con su propia tabla.
3. Derechos de registro y timbres
Toda inscripción en el Registro Nacional paga derechos y una lista de timbres (fiscal, agrario, municipal, colegios profesionales, y otros según el acto). Son montos fijados por ley y los calcula el notario junto con el impuesto de traspaso. Pedí ese cálculo por escrito antes de ofertar, no después.
4. Honorarios del notario
Alguien tiene que protocolizar el remate y presentar el testimonio al Registro. Los honorarios notariales están regulados por arancel y dependen del monto de la operación. Cotizalos de antemano.
5. Deudas heredadas
Impuestos municipales, cuotas de condominio, multas e intereses. Ya vimos en la lección anterior por qué estos no desaparecen con el remate.
6. Entrega y puesta a punto
Si hay que gestionar la entrega, sumá honorarios de abogado y tiempo. Y sumá también reparaciones: una casa que estuvo años en litigio rara vez está lista para habitar.
Presupuesto de ejemplo (base ₡50.000.000)
- Oferta ganadora
- ₡50.000.000
- Impuesto de traspaso (1,5 %)
- ₡750.000
- Derechos de registro, timbres y notario (estimado)
- ₡1.200.000
- Impuestos municipales atrasados (estimado)
- ₡1.800.000
- Gestión de entrega y abogado (estimado)
- ₡900.000
- Reparaciones mínimas (estimado)
- ₡3.000.000
- Costo total aproximado
- ₡57.650.000
Un 15 % por encima de la oferta. Las líneas marcadas como estimadas dependen de cada caso: pedí los números reales a tu notario, a la municipalidad y al administrador del condominio. La única cifra fija acá es el 1,5 % del impuesto de traspaso.
La regla del colchón
Y la parte de la que nadie habla: la liquidez
En un remate no existe el «lo pago con un crédito que voy a tramitar». Necesitás el 50 % de la base disponible el mismo día, en efectivo, entero bancario o cheque certificado, y el saldo dentro del tercer día. Un banco no aprueba una hipoteca en tres días hábiles.
Por eso, antes de mirar edictos, la pregunta correcta no es «¿cuánto vale esa casa?» sino «¿cuánto puedo tener líquido esta semana?». Ese número, y no otro, define en qué remates podés participar.
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