Ganaste. ¿Y ahora qué?

Ganaste la subasta. Todavía no sos dueño. Entre el martillazo y el título inscrito a tu nombre hay una secuencia de pasos que conviene conocer para no ponerse nervioso (ni confiado) antes de tiempo.

Paso 1 · Pagás el saldo

Si no pagaste todo en el acto, tenés hasta el tercer día. Este plazo no se negocia: incumplirlo declara el remate insubsistente y te cuesta el depósito completo.

Paso 2 · El juzgado aprueba el remate

«Practicado el remate, el tribunal lo aprobará, si para su realización se han seguido las disposiciones legales. En la resolución que lo apruebe se ordenará cancelar las inscripciones o anotaciones relativas al crédito de grado superior vencido que se ejecuta y las inferiores a este, así como las que consten en la certificación base de la subasta y las que se hubieran anotado después. Asimismo, autorizará la protocolización pertinente y ordenará la entrega del bien.»

Esa sola resolución hace tres cosas enormes:

• Limpia la finca de los gravámenes y anotaciones que corresponde cancelar.
• Autoriza la protocolización, que es el paso notarial para convertir el remate en escritura.
• Ordena la entrega del bien.

Paso 3 · Protocolización y escritura

Un notario protocoliza las piezas del expediente: las incorpora a su protocolo y emite el testimonio que se presenta al Registro Nacional. Ahí es donde pagás el impuesto de traspaso, los derechos de registro, los timbres y los honorarios notariales que presupuestaste en la lección 8.

Paso 4 · Inscripción en el Registro

El Registro califica el documento y, si todo está bien, inscribe la propiedad a tu nombre. Recién ahí sos dueño registral. Si el Registro pone un defecto, el notario lo subsana; por eso importa trabajar con alguien con experiencia en remates.

Paso 5 · La entrega

Con la orden de entrega en mano, lo ideal es que quien ocupa el inmueble lo desocupe. Si no ocurre, se gestiona la puesta en posesión (artículo 148). Es un trámite aparte: sumá tiempo y honorarios.

Qué pasa con la plata que pagaste

«En el caso de venta en subasta de bienes, el producto será liquidado en el orden siguiente: 1. Las costas. 2. Los gastos de cuido, el depósito, la administración y el mantenimiento… 3. El pago de intereses y capital, atendiendo al orden de prelación cuando existan varios acreedores. […] El remanente será entregado al deudor, salvo si hubiera algún motivo de impedimento legal.»

No es plata tuya ni te corresponde vigilarla, pero saberlo ayuda a entender por qué el proceso sigue vivo después de tu pago y por qué el deudor a veces aparece en escena de nuevo.

Si algo salió mal: la impugnación

«El remate y la actividad procesal defectuosa que se haya producido antes o durante su celebración solo serán impugnables mediante los recursos que quepan contra la resolución que lo aprueba. La nulidad podrá alegarse con posterioridad a la firmeza del auto aprobatorio, por la vía incidental, únicamente cuando se sustente en una de las causales por las cuales es admisible la demanda de revisión. Dicho incidente será inadmisible si se planteara después de tres meses posteriores al conocimiento de la causal…»

La ventana para pelear un remate es estrecha y se cierra rápido. Si notás algo raro, hablá con un abogado de inmediato: los plazos corren aunque vos estés averiguando.