Deudas que siguen pegadas al inmueble

Hay deudas que no viajan con la persona: viajan con la propiedad. Aunque el remate se haga «libre de gravámenes» y el juzgado cancele las hipotecas, estas te llegan a vos. Son la sorpresa más común y la más evitable.

1. Impuestos y servicios municipales

«Las deudas por tributos municipales constituirán hipoteca legal preferente sobre los respectivos inmuebles.»

Hipoteca legal preferente quiere decir que la municipalidad tiene una garantía sobre la propiedad que nace sola, sin necesidad de inscribirla, y que va adelante de casi todo lo demás. Por eso no la ves en el estudio registral: no está anotada en ninguna parte, y aun así existe.

Ahí entran el impuesto sobre bienes inmuebles, la recolección de basura, el alcantarillado, el mantenimiento de parques y demás tasas municipales. Si el dueño anterior dejó de pagar durante años, ese saldo sigue pegado al inmueble.

Hay un límite, y conviene conocerlo: los tributos municipales prescriben en cinco años (artículo 73 del mismo código), así que la deuda heredada no crece indefinidamente hacia atrás. Aun así, cinco años de impuesto, basura y alcantarillado son plata de verdad.

2. Cuotas de condominio

Si el bien es una filial en condominio (apartamento, casa en residencial cerrado, local en plaza), las cuotas atrasadas también quedan pegadas.

«Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles.»

Es decir, la fila queda así: primero el impuesto sobre bienes inmuebles, después el condominio, después todo lo demás. La misma norma encarga a un contador público autorizado certificar esas sumas, y esa certificación es título ejecutivo hipotecario: el condominio puede ejecutar la filial con ella en la mano.

3. Servicios: agua, luz, internet

Estas deudas normalmente son del titular del servicio, no de la propiedad, pero en la práctica pueden dejarte sin servicio hasta arreglar la situación con la institución. Presupuestá reconexiones y trámites.

4. Lo que sí se limpia

Cuando el remate se aprueba, el juzgado ordena cancelar las inscripciones o anotaciones del crédito que se ejecuta, las de grado inferior y las que constaban en la certificación base de la subasta, además de las anotadas después. Esa parte sí queda resuelta por el juzgado, y es exactamente lo que hace atractivo un remate en primer grado.

Poniendo números al asunto

Misma casa, dos escenarios

Oferta ganadora

₡50.000.000

Impuestos municipales atrasados (4 años)

₡1.800.000

Cuotas de condominio atrasadas (3 años)

₡3.100.000

Costo real solo por deudas heredadas

₡54.900.000

Casi ₡5 millones que no estaban en ningún anuncio. Averiguarlos costaba dos llamadas telefónicas.

Recordá la regla de fondo

El artículo 159 del Código Procesal Civil dice que quien adquiere en remate lo hace bajo su riesgo en cuanto a situación, estado o condiciones de hecho, consten o no en el expediente. No hay «no me avisaron». Preguntar es parte del precio.