Las tres subastas: 100 %, 75 % y 25 %

Un mismo bien se remata hasta tres veces, y cada vez sale más barato. Esta es probablemente la parte más atractiva del sistema… y donde más gente se equivoca.

«Si en el primer remate no hubiera postor se efectuará la segunda subasta una vez transcurrido un plazo no menor de cinco días, rebajando la base en un veinticinco por ciento (25 %) de la original. Si en el segundo remate tampoco hay oferentes, se celebrará una tercera subasta en un plazo no menor de cinco días. La tercera subasta se iniciará con el veinticinco por ciento (25 %) de la base original y en ella el postor deberá depositar la totalidad de su oferta. Si en la tercera subasta no hubiera postores, se tendrán por adjudicados los bienes al ejecutante, por el veinticinco por ciento (25 %) de la base original.»

Los números, con un ejemplo

Tomemos una base original de ₡50.000.000. Así queda el calendario completo:

Por qué casi nunca llega barato a la tercera

Un bien atractivo se vende en la primera. Uno que llega a la tercera suele llegar por una razón: está ocupado, tiene un problema registral, la base era altísima o hay algo en el estado del bien que espantó a los demás. No es imposible encontrar una joya ignorada (pasa), pero la pregunta correcta al ver un remate en tercera subasta es «¿qué vieron los demás que yo no estoy viendo?».

Si no aparece nadie en la tercera

El bien se le adjudica automáticamente al ejecutante por el 25 % de la base original. Por eso muchos remates «desiertos» terminan con el banco quedándose la propiedad, que después la vende por su cuenta. Ese es justamente el origen de buena parte de los llamados remates bancarios.

El acreedor juega con otras reglas

Conviene saber contra quién estás ofertando. El acreedor con derecho preferente de pago no tiene que depositar nada para participar, siempre que su oferta sea en abono a su propio crédito, que para ese efecto se fija en el capital más un 50 %. Si ofrece por encima de eso, ahí sí deposita como cualquiera.

Ejemplo: hasta dónde puede llegar el banco sin poner un colón

Capital adeudado

₡40.000.000

Más 50 % (por ley, solo para este efecto)

₡20.000.000

Puede ofertar sin depositar hasta

₡60.000.000

Es decir: en un remate con base de ₡50 millones, el acreedor puede seguir mejorando tu oferta sin sacar plata del bolsillo hasta ese techo. Saber eso te evita entrar a una guerra de pujas que no podés ganar.

Lo que hay que llevarse de esta lección

• Las tres bases son 100 %, 75 % y 25 % de la base original.
• Entre subastas deben pasar al menos cinco días.
• En la primera y la segunda depositás el 50 % de la base; en la tercera, el 100 % de tu oferta.
• Si nadie oferta en la tercera, el bien queda para el ejecutante al 25 %.
• Un precio muy bajo casi siempre es una pregunta, no una respuesta.